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コラム

失敗しない家づくり必勝術 リフォーム?建替え?どっちがお得? 見極めポイントについて

リフォーム?建替え?どっちがお得? 見極めポイントについて(2012年6月)

 

環境・背景によって変わる選択肢

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建て替えようか、それともリフォームしようか悩んでいる方が多く見受けられます。地震が心配、屋根・壁などの劣化が激しい、水廻りが老朽化している、間取りの変更が必要になったなど理由は人それぞれでしょうが、気になるのが予算です。当然ながらリフォームの方が、新築建て替えよりも安価ですみますが、その後の耐久性、メンテナンスの必要性も考慮に入れなければなりません。また、転勤の可能性があり売却するかもしれない、別居している子供と2世帯住宅になるかもしれないなど、将来の変化、またはその人の置かれている環境・背景によっても選択肢が変わってきます。


建て替え・リフォームの正しい選択のポイントについて
 
ここでは、建て替えかリフォームかの正しい選択のポイントについてご紹介します。

<建て替えた場合の長所とリスク>
現在の住まいの不満点のほとんどが、建て替えた場合は解決できます。間取りも自由につくれ、最新の設備を導入し、その後のメンテナンスも以前のようには必要がなくなります。現在の低金利を生かし、比較的容易に多額のローンを組むことができ、ローン控除などの税制優遇も受けることができるのも大きなメリットです。またリフォームと違い、確認申請で図面のチェックを受け、着工中も行政の検査機関が検査を行い、最終的に検査済証という行政のお墨付きが与えられることも大きな安心です。
 
一方デメリットとしては、愛着のある建物を壊さなければならないことや、仮住まい、引越しが必要となり面倒ということが挙げられますが、何より多額の費用が必要だというのが最大の難点です。例え、住宅ローンを組めたとしても数千万円という多額の借金を背負うというリスクは否めません。また、建物の価格以外にも、登記費用や不動産取得税、固定資産税、都市計画税などの各種税金やローンを組むための諸費用もリフォームと比較すると必要となります。
 
<リフォームをした場合の長所とリスク>
建て替えと比べ、愛着のある建物を壊さなくて済みますし、工夫次第では、仮住まいや引越しなどの面倒もありません。また、工事内容も優先順位をつけることにより、予算に合わせ選択することが可能で、低額に抑えることができるのが最大の利点でしょう。
 
一方、リスクは既存建物の構造によっては、取れない壁や柱の影響で、間取りが自由にならなかったり、基礎、柱、梁などの主要構造を変えない場合、家の強度に不安が残り、価格的にも構造補強を含むフルリフォームは新築よりも割高になる場合もあります。融資制度も、リフォームローンは、金利が高く、返済期間も短い上、審査も厳しいなどの難点があります。さらに一番の問題は、新築工事とは異なり、行政の審査、検査制度がなく、保証がないというのも大きな不安要素です。
 
建て替えかリフォームかの正しい選択のポイント
①ライフプラン(生涯設計)を整理すること
ライフプランとは、その家を終の棲家とするのかどうか、継ぐ意志のある承継者がいるのかどうか、あるいは事情によっては売却の予定があるかどうかなど生涯設計について考えてみることです。終の棲家とするならば、資産としてきちんと残しておくことも必要ですし、そうでないなら必要最低限のリフォームという選択肢が考えられます。
 
②かけられる予算を把握すること
老後の生活設計を考え、かけられる予算を把握することも大切なポイントになります。資金に余裕がある場合は、建て替えという選択肢もありますが、資金にあまり余裕がない方や60歳を過ぎてローンを組む必要がある方などは建て替えをお奨めできません。優先順位を明確にし、かけられる予算内でのリフォームが適切な選択となるでしょう。
 
③既存建物の状況を把握すること
物理的にリフォームが可能かどうかの建物診断が必要です。老朽化により劣化が激しい建物は、屋根・壁・防水のやり直しは当然のことながら、構造補強に多額の費用がかかり、新築・建て替えと変わらないコストとなる場合もあります。無理に費用を圧縮してリフォームをしても、その後のメンテナンスの必要性を考えれば、割高となる場合もありますので注意しなければなりません。このあたりの判断は、第三者のプロの診断が必要です。

 
 建替えた方が良い場合・リフォームをした方がよい場合

リフォーム?建替え?どっちがお得?見極めポイントについてイメージ画像2●建替えた方が良い場合
・その家を終の棲家とし、かつその家を承継するものがはっきりとしている場合。
・老後の資金などもしっかりと計算した上で、資金に余裕がある場合。
・既存の建物の確認申請が昭和56年6月1日以前に出されたもので(旧耐震基準)、構造補強に多額の費用がかかるということがはっきりしている場合。
・現在の住まいについての不満点が、構造、断熱、間取り、設備などすべてにおよぶ場合。
・地盤が弱く、家が傾いているような場合
●リフォームをした方がよい場合
・終の棲家かどうか、はっきりと決まっていない場合。
・将来売却したり、賃貸にしたり、あるいは2世帯住宅となる可能性がある場合。
・将来のライフプランを考えた時に、予算を低額に抑えたい場合。
・昭和56年6月1日以降に確認申請を出した建物で(新耐震基準)、現在の住まいについての不満点が部分的な場合。
 

ネクスト・アイズ株式会社 小野代表
 
 
 

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