トップ >  家づくりコラム >  2013年度には《マイホーム》を持つ

コラム

税金・補助金 2013年度には《マイホーム》を持つ

【増税前に、安くていい住まいを建てるポイント】(2013年4月)
 

消費税8%まで、実はあと6ヶ月?

2013年度には《マイホーム》を持つイメージ画像1

消費税8%まで、実はあと6ヶ月!? という話題があちこちで聞かれるようになりましたが、なかには消費税率が8%になってから購入したほうが【おトク】という話題もあり、実際のところどっち?とお考えの方々も多いと思います。

このような話題が出るポイントは、消費増税との抱き合わせで導入される予定の負担軽減策(住宅 ローン減税拡充など)によります。

結論からいうと、現時点で消費税率が8%になってから購入したほうが【おトク】になる方々は、年収 800万円以上の方々が3,000万円~5,000万円程度の住宅ローンを組んで住宅(注文住宅・分譲住宅・分譲マンションなど)を購入した場合に限り、増税後のほうが総額のお支払いで【おトク】になる可能性が高くなるのです。  



一般住宅の場合(2013年12月31日まで入居した場合)

20144月~2017年末の入居であっても、消費税率8%または10%が適用されていない場合は、『2014年1月~3月』の欄が適用になります。

認定住宅(認定長期優良住宅・認定低炭素住宅)の場合(2013年12月31日まで入居した場合)

20144月~2017年末の入居であっても、消費税率8%または10%が適用されていない場合は、『2014年1月~3月』の欄が適用になります。

認定低炭素住宅を建てた場合の住宅ローン控除(例)
年収600万円の場合

(2013年入居、金利2%、返済期間30年、元利均等返済)

認定低炭素住宅を建てた場合の住宅ローン控除(例)
年収700万円の場合

(2013年入居、金利2%、返済期間30年、元利均等返済)

 


2013年度には《マイホーム》を持つイメージ画像2

認定低炭素住宅を建てた場合は、現在計画されている住宅ローン減税10年累計の最大控除額が100万円アップすることから、世帯年収700万円の方が2,500万円以上の住宅ローンを借り入れすると、一般の住宅よりもわずかながらトクする可能性があります。
でも、その差額は税率が3%上昇する金額と比較すると明らかに少ない金額。所得に応じて階段式に税率が高くなる「超過累進課税制度」につき、このような現象が起こります。この住宅ローン減税は納めた税金(所得税・住民税)から住宅ローン残高の1%分が帰ってくる仕組みなので、毎年の納税額が住宅ローン残高の1%に満たない場合は残高の1%分が戻ってこないのです。
たとえば、年収500万円以下では納税額が少ないことから、住宅ローン減税拡充分で戻ってくる税金より、消費税増税による負担が大きくなります。
ただし、年収800万円を越えると、住宅ローン残高の1%分が満額で返ってくる可能性が高まります。

ここで、家を建てる判断を惑わす政府検討内容のひとつとして、【給付措置】の導入があります。政府は住宅ローン減税の効果が見込めない年収800万円未満の方々に対し【給付措置】を導入することを検討しており、もし、仮に全額給付されることになればすべての年収層で消費税増税後に購入したほうが【おトク】になる可能性があります。

ところが、この制度実現には大きな壁があります。上記のように世帯年収と所得税納税額に関わらず、大規模な給付をすることそのものが、【財政再建】という消費税増税の趣旨に反します。
よって、給付額が1世帯あたり数十万円になることは望みにくいと予測されています。
つまり、消費税増税後に年収500万円未満の世帯が消費税増税負担を大きく上回るメリットを受けられる可能性は低いのです。

また、消費税は原則として引き渡し時点の税率が適用されます。
ただし、注文住宅などの請負の場合【経過措置】といって2013年9月30日までに建築請負契約を締結することで、2014年4月1日以降に引き渡しをうけても消費税率は5%です。
つまり、年収800万円以上の方々が3,000万円~5,000万円程度の住宅ローンを組んで住宅(注文住宅・分譲住宅・分譲マンションなど)を購入するパターンにならない場合は、2013年9月30日までに建築請負契約を締結する必要があり、たとえば現在土地をお持ちの場合でも、施工会社の検討や間取り・プランの検討で、どんなに急いでも家族の合意形成に至るまで6ヶ月程度の時間はかかります。ということは、増税前に【おトク】に家を建てるまでの検討期間は、ほとんど余裕のないスケジュール。
つまり、世帯年収700万円以下の方は、増税前に認定低炭素住宅、または一般住宅を2013年9月30日までに契約し、2013年度に入居したほうが消費税増税の影響を受けずに【おトク】といえます。

一方、世帯年収800万円以上の方は、頭金とは別に3,000万円~5,000万円程度の住宅ローンを組んで住宅(注文住宅・分譲住宅・分譲マンションなど)を購入するパターンであれば、消費税増税によって増える金額以上に住宅ローン控除で10年かけて戻る金額が多くなる可能性が高まりますが、これはあくまで消費税率8%の場合。消費税率が10%になると、現時点の住宅ローン減税規模では年収・建物金額に関わらず現在よりも負担が増えます。さらに気がかりなポイントは金利が上昇基調となっていること。

下記のグラフをクリックすると拡大されます。

                                                 (住宅金融支援機構:フラット35Webサイト
 

全期間固定金利の住宅金融支援機構【フラット35】(返済期間が21年以上35年以下)のお借り入れ金利(最低~最高)を観ると、2012年12月を境に上昇基調になっています。
仮に1%金利が上昇するとどの程度負担が増えるのかを試算すると、下図のように返済の総支払額に大きな違いがあることから、金利の面からも『今が買い時』であることがわかります。

家を建てる決断を先送りにして、同じ広さ・グレードで1,000万円以上高くなった家を建てるか、いま判断して1,000万円以上おトクに家を建てるか、この1~2ヶ月に家づくりの判断をできるかどうかにかかっています。


2000万円借り入れの場合の例(元利均等 35年返済全期間固定金利)

あくまでも返済の目安にするもので、借入可能額を保証するものではありません。
 

 

ネクスト・アイズ株式会社 小野代表
 
 
 

工務店による施工例、リフォームや注文住宅の施工事例をご紹介、iecocoネット

iecocoネットでは、これからデザイン住宅や、オール電化による省エネ住宅、増改築をご検討の傾けに、全国各地の加盟工務店からのリフォーム、注文住宅の施工事例をご紹介いたします。

デザイナーズハウスで、気になる間取り、外観、内装などについて、加盟工務店が更新した最新の建築事例を画像付きでご覧いただけます。

またリフォームでは、施工の過程もよくご理解いただけるように、工程ごとに撮影され、施工工務店による説明付きです。平屋の建て替えや、はなれのリフォームなど全面リフォームから、トイレや玄関、雨漏りの修理などの様子をわかりやすく解説しています。

和風住宅、モダン住宅などの注文住宅、10坪、20坪の狭小住宅の実例から、戸建だけでなく、 マンションのキッチン、浴室、トイレのリフォーム実例など、工務店による豊富な施工例を無料で閲覧頂けます。

ご紹介している注文住宅の施工例の価格やリフォームの費用については、施主様のプライバシーに当たり、公開致しかねますので、事例紹介している工務店に直接お見積りのご依頼お願いいたします。